전세가를 알면 부동산 투자가 보인다-PART 2

집은 어느 지역, 어느 아파트가 아니라 어느 시기! 시기=심리=사이클 형성됨.

1. 우리나라 아파트 경기 사이클

1) 폭락기 : 전세가, 매매가 폭락. 규제완화 정책.

                 왜? 분위기에 휩싸인 심리로 묻지 마 투자자가 주를 이루는 시기가 있기때문.

                 활황시 수요가 오른다는 의견, 내린다는 의견 반반 상태-> 시장은 계속 오름세를 유지함->상승우세-> 분양권,                       매매로 돈을 번 사람들이 늘어남-> 누구나 시장에 참여하게 됨(=묻지 마 투자자) :여기서 문제가 발생! -> 그런데                   시장이 반대로 변하기 시작하면 마이너스 프리미엄이 됨->패닉 상태-> 공포심리-> 역전세-> 전세가 폭락->                           패닉->폭락... 의 사이클.

                 ! 왜 문제야? 묻지 마 투자는 투기다. 장기적인 자금의 계획성, 준비 없이 투자를 한다. 단기간 분양권 프리미엄이                                      목적이기 때문에 입주시기에 대한 대비가 없다. 본전심리로 인해 프리미엄이 붙지 않으면 계속                                          보유하게 된다. 여기서 하락장을 만나면 자금/거주 계획이 없었기 때문에 패닉 상태가 됨.

                  폭락 전에는 반드시 폭등이 있다.

                  정부가 침체 완화 정책으로 규제를 풀고 세금을 완화하지만 3-4년 동안은 분위기가 지속됨.

2) 하락 안정기 : 하락 멈추고 매매가 진정, 전세가 상승(전세가율 최고치).

                         이 시점에서 투자자들이 움직이기 시작함. 

                         분위기는 부정적인 뉴스, 전세로 갈아타는 움직임이 보이고, 주택공급이 줄어듬. 관망세를 유지함.

                         전세가가 상승되는 이유는 전세-> 월세로 변하면서 전세 공급은 줄고, 수요는 늘기 때문

                         정부 부양정책이 주를 이룸.

3) 상승 안정기 : 매매가, 전세가 동반 상승

                         부정이 우세하지만 전세가가 매매가를 올리기 때문에 매매가 없어도 매매가가 올라감.

4) 폭등기 : 거의 모든 사람이 집값이 올라간다고 생각하게 되고 매도자 우위 시장.

기억하자! 대비하고 움직이면 투자이고 묻지 마면 투기하고 있는 것.

 

2. 왜 사이클을 알아야 할까?

1) 오를 때는 계속 오르기만 할 것 같은 심리에 휩싸여 하락기를 대비하지 않기 때문.

2) 하락기에 구입해서 상승기에 매매. 차익으로 하락기에 자가+투자로 구입. 전세와 자가를 넘나들자. 

3) 비싸다 =안 산다 VS 살고 싶지만 비싸다=산다.

4) 학군은 역세권을 이긴다. 새아파트가 학군을 이긴다. = 새 아파트> 학군> 역세권

5) 최고로 좋은 것보다는 우선순위를 정해서 적당한 시기에 구입하는 것이 훨씬 중요하다.

6) 갭 투자 : 하향 안정기 끝날 무렵이 적기= 매매가 정체, 전세가가 매매가에 근접했을 때다.

7) 매도 Tip : 만기에 맞춰서 다른 임차인 계약 예정이거나 기존 임차인에게 오른 금액 제시 후 재계약 진행되고 팔면 잘 팔림

8) 매수 Tip : 전세금 먼저 맞춘 임대인이 있을 때 (최고 시세 가능).

9) 공급(투자자, 건설사) VS 수요(투자자, 실수요자)

10) 지방과 서울 수도권은 시장 양상이 동일하진 않지만 지방이 먼저 반응한다.

11) 주변 사람에게 휘둘리지 말자. 사람은 모르는 것에 책임지기 싫어하기 때문에 부정적인 말이 우선된다.

12) 오피스텔 투자 : 실수요자는 혜택이 없고 일반 임대사업자나 주택사업자가 유리하다.                                                            투자금이 적게 들어 실전 공부에 좋다.

13) 매도가 중요하다= 팔아서 현금화가 되어야 비로소 수익이다!

부동산은 장기적인 운영계획을 세우고 일정기간 유지하는 투자다.