전세가를 알면 부동산 투자가 보인다-PART 1

첫 번째 책을 읽는다.

[책정보]

지은이 : 이현철

펴낸 곳: 매경출판

페이지수:367

목차:  PART1 아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다

         PART 2 부동산 투자에 숨어 있는 비밀

         2018.1.5(1판 1쇄), 2판 1쇄(2018.10.17), 2판 17쇄(2022.4.28)

 

내게 맞는 집 가격 계산기, 사용해보니 제일 심플해서 링크해둔다. 

계약하기 전에 해볼껄....속상하다. 바보 ㅠ 이자만 내기도 무섭다.

https://www.finda.co.kr/loans/debt-repayment-calculator

집가격 계산기

글 쓴 순서

프롤로그

내가 생각하는 PART1 point

기억해야하는 내용

PART1 아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다

01 아파트에 대한 잘못된 상식 BEST 10

02 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다

03 주택 가격에 영향을 크게 미치는 요인

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

프롤로그

프롤로그

 

" 2008년 하락을 시작해 2017년 현재 상승기까지 10년이 흘렀습니다. 그런데 아직 폭등이 오지 않았습니다. 앞으로 폭등기에 해당하는 3-4년 정도의 사이클이 더 진행될 것으로 보입니다.... 그리고 그다음에는 또 반드시 하락기가 찾아옵니다. 그 원인은 이 책에 자세히 기술되어 있습니다."

 

첫 번째로 책을 읽게 된 이유다.

부동산은 항상 오른다는 근거 없는 믿음으로 심리에 편승돼서 일을 벌여놨고... 지금 시간을 되돌리고 싶으니깐.

백해무익한 뇌피셜을 차단하기 위해 내 뇌를 가동해보자.

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

내가 생각하는 PART1 point

내가 생각하는 PART1 Point

 

1. 생각의 출발선은 부동산의 특성   

- 부동형(지역성, 외부환경에 영향을 받음)

- 부증성(term이 길어서 조절이 쉽지 않고 흐름이 한쪽으로 흘러감)

- 의식주(필수조건!)  

: 부동산은 움직이지 않는 자산이지만 유동적적인 자산이다. 시간과 환경을 항상 염두에 두자.

 

2. 전세제도를 이해하자   

- 우리나라에만 있다.

- 매매가, 월세 가격에 지대한 영향을 미친다.

- 임대인과 임차인 모두 서로의 이익을 위해 움직인다. 양쪽 다 사람일 뿐이다.

 

3. 후분양제도, 심리, 정부 정책에 의해 시장이 움직이다.    

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

기억해야하는 내용

기억해야하는 내용

PART1 아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다

01 아파트에 대한 잘못된 상식 BEST 10

 

1) 조심하자 통계

- 실질적인 주택보급률을 봐야 한다. 전체통계에는 빈집포함되어 있다. 그것도 전국구.

- 실수요를 봐야한다. 1명 = 집 1채가 아니다. 맞다. 나도 3개는 갖고 있고 싶은데....

- 금리 <이익 = 심리가 우위일 수밖에 없다.

- 우리는 시장 상황과 환경이 일본과 다르다.

  앞뒤 읽지 않고 지금만 보면 안 된다. 

  우리는 아무나 대출해주지 않는다.

일본 버블붕괴(1980~1990) : 잃어버린 10년
	1. 1980대 말 부동산, 주식 단기간 폭등 -> 무분별한 대출-> 엔화상승-> 수출타격 2. 마이너스 금리정책 -> 실물 경제를 위한 돈찍기 -> 하지만 부동산과 주식으로 쏠림-> 돈회수, 금리상승시킴 3. 투자자, 대출자 공포심리 -> 폭락 -> 실물경제 부양책으로 부동산 건설 -> 부동산 폭락에 기름부은 격 버블 붕괴 후, 극심한 경기침체로 잃어버린 10년 도래, 2003주식 폭락, 2007년 금융위기

- 미분양이 아니라 입주 후 미분양을 생각해야 한다.

 

 

 

02 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다

 

1) 임대인은 나쁜 사람?

부동산도 자연스러운 경제활동이다.

인식의 제고가 필요하다.

물론 투기꾼으로 보이는 갭 투자자들도 있다. 하지만 그런 사람들만 있는 것은 아니다.

돈을 벌 수 있다는데 나도 방법만 알면 할 것 같다.

모두가 돈이 많아 갭 투자를 하는 것이 아니고 엄청난 리스크를 갖고 있는 것도 모른 채(오르는 쪽에만 배팅을 하고 있는 셈) 시장을 타고 있는 사람들이 더 많다.

차라리 적어도 부동산에서는 나보다 더 발로 뛴 사람들이라고 생각하고 그들보다 더 나은 지식을 갖도록 노력을 하자.

관점이 바뀌면 내가 바뀐다. 

 

2) 사람의 욕심은 무섭다. 

-바닥을 아는 사람은 없다.

"무릎에서 사서 어깨에서 팔아라" 이게 얼마나 실천하기 어려운 말인지 너무 뼈저린 지금이다.

손해만 계산하지 말고 바닥만 보려 하지 말고(어차피 못 본다) 적당한 가격이라 생각되면 좋은 동, 좋은 호실 있을 때 고고!

 

3) 전세제도를 이해해야 한다.

-대출이자 계산기

https://www.finda.co.kr/loans/debt-repayment-calculator

대출 이자 계산기

 

4) 전세와 매매

-전세가는 매매가의 바로미터

-매매가 1도 없어도 전세가 체결되면 매매가가 올라간다.

 

5) 전세와 월세 전환율은 금리와 밀접하다.

https://www.finda.co.kr/loans/rent-option-calculator

월세 vs 전세 계산기

6) 전세대란이 오는 상황

-공급 부족

-집값 하락 시기

-전세수요 증가

-정부 정책 부작용(저금리 대출)

-심리

 

7) 전세대란을 막으려면?

-수요 <공급 (+20%)

-수요를 줄여놓기(무주택자-> 유주택자)

 

8) 역전세난? 

- 집주인이 세입자 구하기가 힘든 상황

- 실수요자 생활권에 입주물량이 많을 때

- 3년 정도 비슷한 규모의 입주 물량이 연달아 있을 때

- 전세가가 떨어지고 있다... 매매가가 떨어지고 있다...

 

 

03 주택 가격에 영향을 크게 미치는 요인

1) 선분양 , 공급은 되는데 지금의 집은 아니다.

단점	장점
- 부실공사(사전점검 해봤자나..) - 과대광고(미래의 청사진을 보고 계약하는 것 ->주변 변동사항고려가 안되면 계약과 다른 상황이 종종 발생됨) - 분양권 프리미엄 투기 - 입주대란(집값, 전세폭락 폭등 원인)	- 자금조달용이(건설사)   청약,계약금10%(계약파기, 전매가능)    + 중도금(계약파기불가능) - 목돈마련 부담적음(소비자) - 잘 팔린다.

2) 후분양은 뭔데? 

단점	장점
- 소비자 목돈마련 부담 - 건설자금 이자를 분양가에 반영할 경우, 금융비용이 소비자에게 전가됨 - 건설사 자금 부족으로 공급감소 우려(과연 자기 자금으로 아파트를 다 짓고 분양할 수 있는 건설사가 얼마나 될까?) - 동시에 여러 지역에 지을 수 없다(역시 자금문제) -안 팔리면?	- 소비가 선택의 폭이 넓어진다 - 부실공사 분쟁 소지가 적다 - 미래의 집이 아니라 지금의 집을 구입할 수 있다.

 

3) 후분양이 난 더 좋다. 

그런데 후분양에 대비하려면 집을 사놔야 한다.

그래,, 선분양이든 후분양이든 어차피 집은 사놔야 하는 거다.라는 결론에 도달했다.

그런데 어떻게 사야 하는데,, 이자만 내기도 힘든데,,

 

4) 부동산은 가격이 정해져 있지 않다.  

- 심리에 쫓기고 심리가 반영되고 순환이 느리고 흐름을 탄다.

- 묻지 마 투자

" 보통 투자자들은 자기가 투자하는 물건에 대해서 어느 정도 조사하고 지식을 가지고 투자하게 됩니다. 그게 정석이죠. 그런데 부동산에 대해 부정적이었던 사람이 투자물건에 대해 조사했을까요? 그럴 가능성이 거의 없습니다.... 그런데 이분들이 결국 투자를 하게 됩니다. 물건에 대한 정보가 거의 없기 때문에 주변 지인들의 말만 믿고 투자에 임하게 되는 것이죠."

나네.... 근데 난 비싼 줄도 몰랐어...ㅋㅋ 심지어 투자도 아닌데 너무 쉽게 생각했다.

공부 안 하면 100% 휩쓸린다.

 

 

5) 정부 정책은 중요하다. 싫어도 관심을 갖자. 

-하지만 한쪽 편을 들면 안 된다. 잘못 처방하면 다 죽는다.

-극단적인 처방보다는 진정제를 처방한다. 

- 장기 정책이 안된다. 정권이 바뀌잖아ㅋㅋ 그런데 집 짓기는 3년 정도 소요된다. 가시적 성과가 필요한 정부는 효과 빠른 대책을 내게 되는데 그래서 반드시 부작용이 올 수밖에 없다.

-정책 신뢰성이 별로다.

 

 

그래서?

1. 매매가 하락에서 안정상승으로 바뀌는 시그널 --> 임대시장이 요동친다

-하락장에서 매매 안되고 실수요자는 관망하다가 전세 수요자가 됨-> 전세가가 상승-> 매매가도 상승-> 집값 오르네? 심리

-하락장에서 전세수요가 많아짐. 지금인가...

2. 하지만 매 단계에 변수가 있으니 흐름이 달라질 수 있다. 

3. 로직을 알면 대처할 수 있는 방법이 보이니 스스로 파악하자.